有地住宅重建模型（1 拆 2、1 拆 3、有地住宅群）

买一块旧洋房地，拆掉建成两间、三间，卖出去赚多少？成本主要是地价、印花税、建筑费和利息；用谁的名义买，决定了要付多少 ABSD 和卖方印花税。这个模型逐月算现金流，算出利润、IRR、回本售价，以及想要目标利润时，这块地最多能出多少钱。

📚 真实案例：一键载入（买卖价来自公开报道；建筑成本、工期、融资为假设，可自行修改）

① 买地用谁的名义买买入日期（卖方印花税规则）地价 S$ 土地面积 sqft

② 建造建成几间总建筑面积 sqft（所有房子合计）建筑成本 S$ psf（建筑面积）拆除和临时设施 S$ 专业费、报批（占建筑费 %）预备费（占建筑费 %）其他费用 S$（分地、差价费等）买地后几个月开工工期（月，到 TOP）

③ 卖房平均每间售价 S$ 买地后第几个月开卖开卖时卖出 % 剩下的几个月卖完剩下的从第几个月开始卖（0 = 接着卖）剩下的价格高 %（例如完工后再卖）中介佣金和营销（占售价 %）

④ 融资和税土地贷款（占地价 %）建筑贷款（占建筑费 %）利率 % 利润所得税 %（公司 17%）目标利润率 %（算可付地价上限）

个人第一个房贷最多借 75%，第二个最多 45%。

⑤ 投资者结构（众筹 / 基金，可选）：管理费、表现费 → 投资者到手的净回报

投资时认购费（占投资额 %，另付）收购费（占地价 %）

持有期间资产 + 开发管理费 S$ / 月行政管理费（占募资额 % / 年）董事费 S$ / 年

退出时出售费（占销售额 %）表现费（超过门槛的利润 %）门槛回报（% / 年）

管理费、收购费、出售费、董事费由项目公司支付（计入成本、可以扣税）；认购费由投资者另付；表现费在退出时从利润里扣：投资者先拿回本金和每年门槛回报，超过的部分管理方分成。

关键条件放在这块地上：对税后利润的影响

每一行只改一个条件，其它假设不变。不利情况有利情况现在的假设

成本和利润

逐年现金流

敏感度：每间售价 × 建筑成本 → 税后利润

敏感度：每间售价 × 地价 → 股本 IRR

算法：逐月现金流。地价、买方印花税（住宅税率）、ABSD 在买地时付；公司开发商的 ABSD 只付不可免的 5%，另外 35% 先免缴，4 户以内要在 3 年内建好并卖完，5 户以上（持牌开发商）要在 5 年内卖完，做不到就补缴加利息（按每年 5% 估算）。个人名义按卖出月份算卖方印花税。建筑费、专业费、预备费在工期内平均支出。4 户以内：签约付 5%、两个月后 15%，其余 80% 在完工时付（完工后才卖的，签约后 3 个月付清）；5 户以上按期房进度收款（20% → 工程期 40% → TOP 25% → 法定完工 15%）。收到的房款先还贷款，利润所得税在最后一个月付。没有计入物业税、律师费和差价费细节。仅为情景模拟。

案例索引：买入、卖出和当时的利率

利率和项目时间线买地开卖到卖完

利率为 3 个月 SIBOR / SORA 年底大致水平。点有「载入」的项目载入模型。

项目	做法	买入	卖出 / 开价	用时	可以借鉴什么
Jalan Novena Selatan · FRX	1 拆 2：洋房地 → 一对半独立	2020 年 10 月 S$720 万（永久地契）	2023 年 7–8 月 S$778 万 + S$759 万	约 34 个月	低息期拿地，3 年内建好卖完
8 Brighton Crescent · FRX	1 拆 3：洋房 → 3 间排屋	2025 年 3 月 S$1,240 万（$1,495 psf）	开价 S$680 万（中间）、S$770 万、S$830 万（角间）	2027 年第二季度完工	地价高时利润薄，要控制建筑成本
6 & 6A Glasgow Road · FRX	2 拆 4：一对半独立 → 4 间排屋	2025 年 6 月每间 S$650 万	2026 年第一季度开卖（价格没有公开）	—	两块相邻的地一起买，可以多建一间
Redwood Avenue · FRX	半独立拆 1 建 1	2022 年 9 月 S$680 万（$2,108 psf）	2024 年 12 月 S$1,210 万（$3,751 psf）	约 27 个月	好地段的旧房重建，新房卖价接近地价的 1.8 倍
3 Merino Crescent · FRX	半独立地段 → 独立式（建筑面积 13,615 sqft）	2023 年 10 月 S$750 万（5,155 sqft）	开价 S$1,688.8 万，2025 年 11 月成交 S$1,507.8 万	约 25 个月	成交价比开价低约 11%；建得越大，建筑成本越高
8 Grove Drive · FRX	半独立 → 洋房（建筑面积 12,110 sqft）	2023 年 6 月 S$1,000 万（5,321 sqft，999 年地契）	开价 S$1,980 万	即将 TOP	改成独立式洋房可以提高售价，要先确认规划允许
Belgravia Ace · Fairview	有地住宅群：107 间	1970 年代买下约 40 英亩	2022 年 1 月 77 / 85 间，约 S$430–460 万；2026 年 TOP 后最后 22 间 S$519–569.9 万	约 4 年半	分期开发；留一部分到完工后加价卖

来源：EdgeProp：FRX Capital 项目 · FRX：Brighton Collection · EdgeProp：Belgravia Ace · PropertyNet：Belgravia Ace · IRAS：4 户以内开发的 ABSD 免缴 · URA：重建为其他有地住宅类型

👆 每个条件对利润的影响，看上面模型里的「关键条件」图；载入任何案例，图会自动重算。

规律 ①：用谁的名义买，差别最大

个人第二套要付 20% ABSD，4 年内卖出还有卖方印花税；公司按开发商规则只付 5% ABSD，但要在 3 年内建好卖完。

规律 ②：3 年期限很紧

4 户以内的开发要在 3 年内完成报批、拆除、建造和卖出。报批或施工拖延，就可能要补缴 35% ABSD 加利息。

规律 ③：先查规划能拆几间

同一块地能拆成 2 间还是 3 间，直接决定销售额。要看 URA 有地住宅区类型、最小地块面积和门面宽度。

规律 ④：建筑面积越大，成本越高

地下室、阁楼、泳池和电梯会提高售价，但建筑费按建筑面积算；Merino Crescent 建了 13,615 sqft，最后成交价比开价低 11%。

规律 ⑤：地价决定利润空间

看「可付地价上限」：按你预计的售价和成本倒推，想要目标利润时这块地最多能付多少。

规律 ⑥：大块地分期、留货

Belgravia 三期开发；Belgravia Ace 留下 22 间到 TOP 后再卖，价格比开盘时高约 20%。

常见问题

一块洋房地可以拆成几间？

要看 URA 总体规划里这块地所在的有地住宅区类型：在独立式洋房区只能建独立式；在半独立式区可以建半独立或独立式；在混合有地住宅区，一块洋房地可以重建成一对半独立式（1 拆 2）或 3 间排屋（1 拆 3），前提是分出来的每块地都达到最小面积和门面宽度要求。开始前要先查 URA 规划并请建筑师做可行性。

用个人名义还是公司名义做有地住宅重建？

新加坡公民个人买第一套没有 ABSD，第二套 20%、第三套 30%，并且 4 年内（2025 年 7 月 4 日后买入）卖出要付卖方印花税。公司名义买住宅一般是 65% ABSD；但如果是从事房屋开发的公司，做 4 户以内可以申请按非持牌开发商规则：ABSD 40%，其中 35% 先免缴，条件是 3 年内建好并卖完所有单位，卖方印花税也可以免。5 户以上要申请开发商执照。外国人不能买有地住宅（圣淘沙湾除外），永久居民要先获得批准。

有地住宅的建筑成本大概多少？

按建筑面积计，一般在每平方尺 S$300–500，看层数、地下室、泳池、电梯和装修档次。拆除、围墙、临时设施另计，建筑师、结构工程师、报批等专业费一般是建筑费的 8%–12%。

本模型由持牌经纪 Lucy Wu（CEA R062904B）整理，用于说明有地住宅重建的常用算法。案例买卖价来自公开报道；建筑成本、专业费、工期、融资等为假设，开发商实际成本没有公开。印花税规则以 IRAS 最新规定为准，开发前请先向 URA 查询规划，并咨询建筑师、律师和税务顾问。结果仅供参考，不构成投资建议。