商场与商铺投资回报模型
机构和家族买商场主要看净收益率和退出时买家要的收益率：卖价 = 净租金 ÷ 退出回报率。这个模型按逐月现金流算出 IRR、股本倍数、ROE 和回本条件；可以按收益率或按租金输入，也可以算小区楼下的分层商铺，例如 Bloomsbury Residences。另见 写字楼投资模型。
六个关键条件放在这笔资产上：对杠杆 IRR 的影响
每一行只改一个条件，其它假设不变。不利情况有利情况现在的假设
哪个变量最重要（把每个变量调一点，看杠杆 IRR 变多少）
资金来源与用途（Sources & Uses）
逐年现金流
敏感度：卖出呎价 × 持有年期 → 杠杆 IRR
敏感度：卖出呎价 × 持有年期 → 净利润（S$）
算法：逐月现金流。期房按新加坡常见进度付款（签约 20%，施工期分 5 段各 10%，交付 15%，法定完工 15%），先用自有资金付首付，之后银行按进度放款；持有期间卖出时，未到期的房款由卖方结清。买方印花税按每户价格分别计算（IRAS 非住宅税率）；GST 9% 按每期付款计，公司已注册 GST 视为可抵扣。房产税 = 年值（租金扣管理费）× 10%。IRR 由月度现金流换算年化。这是情景模拟，不是收益保证，也不是投资建议。
真实案例索引：什么时候买、当时利率和环境、什么时候卖
东南亚家族和基金在新加坡买零售物业，主要赚「长期收租 + 从有理由出货的卖家手里议价接盘」。有完整买卖周期的案例里，纯收租资产持有 6–10 年价格只涨 6%–20%，唯一的高增值来自交通催化（Thomson Plaza 约 2.5 年 +45%）。
把鼠标移到图上看每年的利率，点案例那一行载入模型。利率为 3 个月 SIBOR / SORA 年底大致水平，2026 年为二季度平均。
| 案例 | 买入 | 买入时利率与环境 | 卖出 | 卖出时利率与环境 | 价格变化 | 可以借鉴什么 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SC Capital · Rivervale Mall 基金 · 满租社区商场 | 2019 年 3 月 S$2.3 亿 | 3 个月 SIBOR 约 1.9%；GDP 约 +1.3%，贸易战，疫情前 | 2026 年 9 月 S$2.76 亿，买家收益率约 4.7% | SORA 约 1.1%；2025 年 GDP +5.0%，减息 | +20%（7.5 年） | 接近满租、60 多家租户、租金稳步涨；减息让买家接受更低收益率，就是卖价上涨的来源 |
| FCT · White Sands REIT · 地铁站旁商场 | 2020 年 10 月（AREIT 合并） 约 S$4.28 亿 | SIBOR 约 0.4%；2020 年 GDP −3.9%，疫情，零售价格指数 −4.5% | 2026 年 9 月 S$4.67 亿给 Jack Investment | SORA 约 1.1%；REIT 卖资产去杠杆 | 约 +9%（6 年） | 卖家「有理由卖」时买家最好议价；对持有者来说，回报主要靠 6 年租金 |
| Link REIT · Thomson Plaza 零售 REIT · 交通催化 + 重新定位 | 2023 年 3 月 S$1.725 亿 | SORA 约 3.6%（高息期）；2023 年 GDP 约 +1% | 2026 年 4 月 S$2.5 亿给 Jack + Pangjwee | SORA 约 1.1%；Upper Thomson 地铁站人流成熟 | +45%（约 2.5 年） | 交通催化是唯一能带来快速增值的因素；高息期买也能赚，因为卖价涨得比利息快 |
| 联明集团 · 4 个组屋商铺 家族 · 民生主力租户 | 2016 年 S$1.51 亿 | SIBOR 约 1%；经济平稳 | 2025 年 12 月 1.6 亿多给 Altallo（挂牌 1.8 亿） | SORA 从约 3% 降到 1.2% | 约 +6%（9.5 年） | 几乎全靠租金；FairPrice、Courts 这种民生租户最稳；买家议价约 10% |
| 鸿福家族 · Holland Piazza 家族 · 永久地契小商场 | 2026 年 3 月 S$1 亿（$4,586 psf） | SORA 约 1.1%；卖方持有 50 多年，家族传承变现 | 持有中 | — | — | 不走公开招标、靠关系接触第二三代业主；永久地契稀缺地段收益率低，靠片区升级 |
| Bloomsbury Residences 楼下商铺 客户在看 · 期房分层商铺 | 2026 年（现在） | SORA 约 1.1%；2026 年 GDP 预测 +2–4%；Cushman 预测社区零售租金 2026 年 +1.5–2.5% | 2029 年交付后 | — | — | 见下面的 Bloomsbury 分析 |
REIT 去杠杆（FCT）、调整组合（Link REIT）、机构批量出货（Mercatus）、老家族传承变现（Eng Tiong）。这类卖家议价空间最大，组屋商铺那笔比挂牌低约 10%。
主力租户几乎都是 FairPrice、Courts、Daiso、Koufu、Uniqlo；物业靠地铁站或组屋区，没有人买乌节路时尚商场。
Thomson Plaza 地铁连通后约 2.5 年 +45%；没有新催化的资产，6–10 年只涨 6%–20%。
卖价 = 净租金 ÷ 买家要的收益率。Rivervale 买家接受 4.7%，比买入时低，价格就涨。利率下降时，买家愿意接受更低的收益率。
Jack Investment 手上有 Kallang、Thomson、白沙浮三处；Jack + Pangjwee、联明 + Super Group 郑家联合出资。1 亿规模 2–3 个家族一起出资是常态。
永久地契的 Holland Piazza 卖到 $4,586 psf，剩余 68 年的 Bukit Panjang Plaza 约 $2,602 psf；剩余租期只有约 5 年的组屋商铺只卖到约 $252 psf。
来源：Lucy 整理的东南亚家族零售资产案例，以及 EdgeProp、Mingtiandi、IREI、Link REIT、Stacked Homes 公开报道（链接见各案例说明）。
客户在看：Bloomsbury Residences 楼下商铺
one-north Mediapolis，61–65 Media Circle；青建置业（Qingjian Realty）、Forsea 等合资开发；358 户住宅，99 年地契，预计 2029 年完工；2025 年 4 月推出，住宅约 $2,400–2,450 psf 起。
地面层约 4,300 sqft 的「Bloomsbury Shoppes」，有独立出入口和公共广场、游乐场。具体每间面积和报价以开发商资料为准，模型里的 600 sqft、$3,500 psf、月租 $8 psf 是占位数字。
本楼 358 户；one-north 有超过 5 万名上班族（Mediapolis、Fusionopolis、Biopolis），邻近 Science Park、Mapletree Business City、NUS、NUH。报道指附近没有直接相连的地铁站，主要靠住户和周边办公人流。
① 每间面积和报价（呎价） ② 允许的业态：餐饮要有排烟、油脂隔离 ③ 管理费和维修基金 ④ 开发商有没有租金保证 ⑤ 周边竞争：one-north 已有不少餐饮零售 ⑥ 用个人还是已注册 GST 的公司买：差 9% GST。
来源：EdgeProp：Bloomsbury Residences 推出 · EdgeProp 项目页
机构和家族怎么看一笔零售物业
一年净租金收入（扣空置、运营成本、房产税）÷ 买价。社区商场近年大约 4%–5.5%，永久地契黄金地段更低，组屋商铺通常更高。
卖价 = 卖出那年的净租金 ÷ 买家要的收益率。退出回报率每低 0.5%，卖价就高约 10%–12%，这是零售物业增值最主要的来源。
超市、食阁、药房这类民生主力租户，租约长、不容易走，空置率低。要看主力租户的剩余租期（WALE）和续约条件。
旧租约到期续约时，新租金和旧租金的差距。现有租金低于市场价，续约就能涨租，是收购后提升收益的主要手段。
剩余年限越短，银行贷得越少，买家要求的收益率越高，价格越低。组屋商铺要逐个单位查剩余租期。
地铁站、新住宅入伙、交通枢纽会让人流和租金上升。按陆交局公布的通车日期判断，不要按传闻定价。
常见问题
商场和商铺怎么估值？
机构买商场主要看净收益率：一年的净租金收入（扣空置、运营成本、房产税）÷ 买价。卖出价通常按买家要求的退出回报率倒推：卖价 = 当年净租金 ÷ 退出回报率。退出回报率比买入时低，价格就上涨。
东南亚家族在新加坡买商场靠什么赚钱？
主要靠长期收租，以及从有理由出货的卖家（REIT 去杠杆、机构批量出货、老家族传承变现）手里议价买入。持有 6–10 年的价格涨幅大多只有 6%–20%；唯一的高增值案例是有地铁催化的 Thomson Plaza，约 2.5 年 +45%。
买小区楼下的商铺要注意什么？
住户和周边人流够不够、允许的业态（餐饮是否能排烟）、管理费、剩余地契、开发商的租金保证（如有）、以及是否用已注册 GST 的公司名义买入以抵扣 9% GST。
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本模型由持牌经纪 Lucy Wu（CEA R062904B）整理，用于说明机构和家族常用的零售物业投资算法。案例买卖价来自公开报道，收益率、租金增长等为假设。结果取决于假设，仅供参考，不构成投资、税务或贷款建议；GST 是否可抵扣请咨询税务顾问，贷款条件以银行批核为准。