写字楼投资回报模型
用机构投资人（私募地产基金）收购写字楼的算法，算一笔交易的 IRR、股本倍数、ROE 和回本卖价。可以整层买、也可以单户买；内置 The Golden Mile 各楼层的面积和价目表呎价。
五个关键条件放在这笔资产上：对杠杆 IRR 的影响
每一行只改一个条件，其它假设不变。不利情况有利情况现在的假设
哪个变量最重要（把每个变量调一点，看杠杆 IRR 变多少）
资金来源与用途（Sources & Uses）
逐年现金流
敏感度：卖出呎价 × 持有年期 → 杠杆 IRR
敏感度：卖出呎价 × 持有年期 → 净利润（S$）
算法：逐月现金流。期房按新加坡常见进度付款（签约 20%，施工期分 5 段各 10%，交付 15%，法定完工 15%），先用自有资金付首付，之后银行按进度放款；持有期间卖出时，未到期的房款由卖方结清。买方印花税按每户价格分别计算（IRAS 非住宅税率）；GST 9% 按每期付款计，公司已注册 GST 视为可抵扣。房产税 = 年值（租金扣管理费）× 10%。IRR 由月度现金流换算年化。这是情景模拟，不是收益保证，也不是投资建议。
真实案例索引：什么时候买、当时利率和经济怎样、什么时候卖
把每个案例放回当时的环境里看：买的时候利率多少、经济好不好、写字楼价格在涨还是跌，卖的时候又是什么情况。点「载入」可以把这个案例放进上面的模型。
把鼠标移到图上看每年的数字。利率为 3 个月 SORA 年底大致水平（2019–2020 年为 SIBOR），2026 年为二季度平均；写字楼价格指数为 URA 中央区（4Q1998 = 100）年底值。
| 案例 | 买入 | 买入时利率 | 买入时的经济与写字楼市场 | 卖出 | 卖出时利率 | 卖出时的环境 | 结果 | 可以借鉴什么 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PGIM · 108 Robinson 增值型基金 · 买整栋翻新按层卖 | 2021 年 2 月 卖方 Sin Capital $2,608 psf | 3 个月 SORA 约 0.17%（历史最低区间） | 疫情后复苏，2021 年 GDP +9.7%；在家办公让写字楼前景不明，URA 写字楼价格指数 2021 年 −5.8% | 2024 年 8 月 – 2026 年 每层约 $3,702–3,915 psf | 2024 年约 3.6%，2025 年降到 1–2% | 2024 年 GDP +5.3%、2025 年 +5.0%；家族办公室大量设立；URA 2022 年起限制中央区新分层写字楼 | 总卖出约 S$2.08 亿 vs 买入 S$1.43 亿 + 翻新 | 逆周期买入、借钱最便宜时买；翻新把旧楼变「新楼」；卖给对利率不敏感的自用买家（宗教团体、企业、外国买家） |
| TE Capital + LaSalle · Solitaire on Cecil 开发型 · 旧楼重建分层卖 | 2022 年 1 月 原 PIL 大楼 S$3.238 亿 | 3 个月 SORA 约 0.19%，正好在加息前 | 2022 年 GDP +3.8%；写字楼价格指数 2022 年 −0.1%（持平）；同年 3 月 URA 收紧中央区分层分割 | 2023 年 3 月推出，16 个月卖完 平均约 $4,239 psf | 约 3.6–3.7%（十多年高位） | 2023 年 GDP 只增约 1%，写字楼价格指数 2023 年 −4.2% | 15 层全部卖出，顶层创分层写字楼纪录 | 利率高、指数跌也能卖光：稀缺的新永久地契 CBD 分层产品，买家是超高净值和家办，他们看的是资产而不是利率 |
| Top Global · 15 Scotts 家族企业 · 整批买分批卖 | 2019 年 整批分层单位 S$1.7 亿 | 3 个月 SIBOR 约 1.8% | 2019 年 GDP 约 +1.3%，中美贸易战；疫情前 | 2022 年起分批卖 小单位 $3,700–4,028 psf | 2022 年 SORA 从 0.2% 升到 2.9% | 疫情后复苏；同一栋楼整层成交 $3,568，小单位 $4,028 | 小单位比整层贵约 13% | 拆零的利润就是「批发 vs 零售」价差；要拿得住（中间经历疫情），而且要扣掉印花税、两次佣金和可能的所得税 |
| Suntec Tower 1 · 27 楼 买整层（3 个地契） | 2021 年 6 月 $2,634 psf | 3 个月 SORA 约 0.17% | 疫情中，写字楼价格指数 2021 年 −5.8% | 之后以指导价 $3,553 psf 放售 | — | 指导价不等于成交价 | 指导价比买入高约 35% | 已分好地契的整层最灵活，可整卖可拆卖；算回报时要按能成交的价格，而不是挂牌价 |
| The Golden Mile · 3 楼整层 期房 · 现在的机会 | 2026 年 10 月（假设） $2,800 psf（假设整批价） | 3 个月 SORA 约 1.1% | 2025 年 GDP +5.0%，2026 年预测 2–4%；写字楼价格指数 2025 年 −2.1%，CBRE 预测 2026 年 +1–2% | 2029–2030 年（交付后） | 未知 | — | 见上面模型 | 和 2021 年有相似之处：利率回到低位、写字楼价格指数刚跌完几年；不同的是这次是期房，交付前没有租金 |
宏观背景：2019–2026 年
| 年份 | 利率（3 个月） | GDP 增长 | URA 写字楼价格指数 | 大事 |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | SIBOR 约 1.8% | +1.3% | 年底 138.1 | 中美贸易战 |
| 2020 | 降到约 0.2–0.4% | −3.9% | −10.7%（123.3） | 新冠疫情、在家办公 |
| 2021 | SORA 约 0.17–0.2% | +9.7% | −5.8% | 基金低息抄底（108 Robinson、Suntec 整层） |
| 2022 | SORA 0.19% → 2.92% | +3.8% | −0.1% | 美联储开始加息；3 月 URA 限制中央区新分层写字楼 |
| 2023 | SORA 约 3.5–3.7% | 约 +1% | −4.2% | 高利率；Solitaire on Cecil 照样卖光 |
| 2024 | SORA 约 3.6% | +5.3% | +1.8%（113.1） | PGIM 开始按层卖 108 Robinson |
| 2025 | SORA 约 3% → 1.2% | +5.0% | −2.1%（110.7） | AI 带动经济；减息 |
| 2026 | SORA 约 1.1% | 预测 +2–4% | CBRE 预测 +1–2% | The Golden Mile 在售 |
两个最成功的基金案例都在 SORA 只有 0.2% 左右时买入，持有成本极低。现在 SORA 又回到约 1.1%。
2020–2023 年写字楼价格指数累计跌约 20%，但翻新或重建后的分层产品照样卖到 $3,700–4,300 psf。决定卖价的是产品，不是指数。
2023–2024 年利率在高位，接盘的是自用企业、家办、宗教团体和外国买家，他们多数不靠贷款。
2022 年后中央区很难再做新分层写字楼，已有地契的楼层和新项目更抢手，这也是 The Golden Mile 的卖点。
已注册 GST 的公司可以抵扣 9% GST；个人买家付的 GST 是成本，卖出时也拿不回来。上面的模型里，同一笔交易换成个人名义，杠杆 IRR 可以少好几个百分点。
利率为 3 个月复合 SORA（2019 年为 3 个月 SIBOR），取当时大致水平；GDP 来自新加坡贸工部；写字楼价格指数来自 URA（4Q1998 = 100）。案例买卖价来自 Mingtiandi、EdgeProp、PGIM 等公开报道。
机构怎么看一笔写字楼交易
先算清楚这笔交易一共要花多少钱（买价、印花税、GST、律师和贷款费用），其中多少是自有资金、多少是银行贷款。机构最在意的是「股本」，也就是自己掏的钱。
租金扣掉空置、免租、中介费、管理费、房产税和维修储备后，物业每年真正产生的现金。NOI 不扣利息，是衡量物业本身的指标。
NOI ÷ 物业价格。买入时的 cap rate 叫入场回报率，卖出时的叫退出回报率。退出 cap rate 越低，卖价越高。新加坡甲级写字楼近年的成交回报率大约在 3%–4%。
无杠杆 IRR 看物业本身；杠杆 IRR 计入贷款，是股东实际回报。只要物业回报高于贷款利率，贷款就会放大回报。
最后拿回的钱 ÷ 投入的钱。1.3 倍表示每投 1 块拿回 1.3 块。IRR 看速度，倍数看总量，两个要一起看。
NOI ÷ 每年还贷金额。银行一般要求 1.2–1.5 倍以上。低于 1 表示租金不够还贷，要用自己的钱补。
净利润刚好为 0 的卖出呎价。实际卖价高于它才赚钱，这是判断风险最直接的数字。
机构不会只看一个结果，会同时看卖价高一点低一点、早卖晚卖时回报怎么变，找出最坏情况能不能接受。
常见问题
私募基金怎么算一栋写字楼赚不赚钱？
先列资金来源与用途（买价、印花税、GST、费用，多少自有资金、多少贷款），再逐年算净营业收入 NOI（租金扣空置、中介费、管理费、房产税），减去还贷得到股东现金流，最后加上卖出净额，算出杠杆 IRR、股本倍数（MOIC）、ROE 和偿债覆盖率 DSCR，并用敏感度表看卖价和持有年期变化时回报怎么变。
杠杆 IRR 和无杠杆 IRR 有什么不同？
无杠杆 IRR 假设全款买，只看物业本身的回报；杠杆 IRR 计入贷款和利息，是股东实际拿到的回报。当物业回报高于贷款利率时，杠杆会放大回报，反之会放大亏损。
为什么用公司名义买写字楼回报更高？
已注册 GST 的公司买新加坡商业物业，9% GST 一般可以申报抵扣；个人买家付的 GST 是净成本，卖出时也拿不回来。以 2,800 万新币的交易为例，GST 约 250 万。
零售物业请用 商场与商铺投资模型。想看具体项目：The Golden Mile 项目页 · 3D 选单位 · 酒店投资模型 · 商业印花税计算器
本模型由持牌经纪 Lucy Wu（CEA R062904B）整理，用于说明机构常用的写字楼投资算法。结果取决于假设，仅供参考，不构成投资、税务或贷款建议；GST 是否可抵扣请咨询税务顾问，贷款条件以银行批核为准。