开发商可行性模型（一级市场）
从开发商的角度算一个新盘：地价 + 建筑费 + 各项费用 + 利息，对比售价 × 去化速度，得出利润率、IRR 和回本售价。可以用来判断一块地值不值得买、开盘价有没有空间，也能帮买家理解开发商的定价底线。
关键条件放在这个项目上：对股本 IRR 的影响
每一行只改一个条件，其它假设不变。不利情况有利情况现在的假设
成本构成（Total Development Cost）
逐年现金流
敏感度：平均售价 × 建筑成本 → 利润率
敏感度：平均售价 × 地价 → 股本 IRR
算法：逐月现金流。地价、买方印花税、不可免的 ABSD 在拿地时付；可免的 ABSD 先免缴，5 年内没卖完就在第 60 个月补缴，加利息（按每年 5% 估算；完工期限通常可以申请延期，这里不计延期费）。建筑费、专业费、预备费在工期内平均支出。买家付款按新加坡期房进度：签约 5% + 两个月后 15%，工程期间累计 40%（已完成的进度一次补齐），TOP 时 25%，法定完工（TOP 后 12 个月）15%。营销和佣金在成交时支出。土地和建筑贷款按比例提取，收到的房款先还贷款。没有计入政府地的差价费细节、物业税和公司税。仅为情景模拟。
案例索引：拿地、开盘、卖完和当时的利率
利率为 3 个月 SIBOR / SORA 年底大致水平。点项目那一行载入模型。
| 项目 | 拿地 | 地价 | 开盘 | 售价与去化 | 可以借鉴什么 |
|---|---|---|---|---|---|
| Normanton Park · Kingsford | 2017 年，集体出售 SIBOR 约 1.5% | S$8.301 亿 $969 psf ppr | 2021 年 1 月（拿地后 3 年多） SIBOR 约 0.4% | 首日约 600 户 @ $1,750 psf；1,862 户 18 个月卖完 | 等到低息、需求回升才开盘；赶在 5 年 ABSD 期限前清盘 |
| Lentor Modern · GuocoLand | 2021 年 7 月，政府地 SIBOR 约 0.4% | S$7.841 亿 $1,204 psf ppr | 2022 年 9 月 SORA 约 2%（开始加息） | 周末 84%（508/605 户）；平均约 $2,107 psf；2025 年 1 月卖完 | 地铁上盖 + 自留商场；开盘去化高，资金回笼快 |
| Chuan Park · Kingsford + MCC Land | 2022 年，集体出售 SORA 约 0.2% → 2.9% | S$8.9 亿 + S$1.65 亿溢价 约 $1,254 psf ppr | 2024 年 11 月 SORA 约 3.5% | 周末 76%（696/916 户）@ $2,579 psf；目前 96.8% | 地价比同路政府地低约 30%，开盘价有竞争力 |
| CT Gold @ MacPherson · Chiu Teng（B1） | 2025 年 5 月，集体出售 SORA 约 2% | S$1.039 亿 约 $831 psf ppr | 2026 年 4 月 SORA 约 1.1% | 66 个单位 2 天卖完，约 $1,500–1,600 psf | 永久地契 B1、小单位、近地铁，企业自用需求强；没有 ABSD 压力 |
地价通常占总成本一半以上。Chuan Park 地价比同路政府地低约 30%，所以能用更有竞争力的价格开盘，开盘就卖 76%。
开盘卖得多，房款早回笼、利息少。Lentor Modern 首周 84%，Normanton Park 首日约 1/3。
住宅开发商的 ABSD 是 40%，其中 35% 先免缴，条件是 5 年内建好并卖完；卖不完要补缴 35% 加利息，所以开发商宁愿降价也要清盘。
Normanton Park 拿地后等了 3 年多才开盘，期间一直付土地利息；但等到了低息和需求回升，最后 18 个月卖完。
B1 工业地没有开发商 ABSD，单位总价低、企业可以自用，像 CT Gold 这类近地铁的永久地契项目开盘即清盘。
2021 年后建筑成本明显上涨；售价不变时，建筑成本每 psf 多 $50，大型项目的利润就少几千万。
开发商怎么看一块地
可售面积 × 平均售价，加上开发商自留部分的价值。
地价、印花税、不可退的 ABSD、建筑费、专业费、预备费、营销和佣金、利息。
利润 ÷ GDV。新加坡大型住宅项目常见 10%–20%；低于 10% 风险就很大。
利润刚好为 0 时的平均售价，可以看成开发商的定价底线。
开发商自己出的钱（地价首付、建筑费首付、利息）按时间折算的年化回报，比利润率更能反映资金占用多久。
每平方尺可建楼面的地价 = 地价 ÷ GFA，是比较不同地块最常用的单位。
常见问题
开发商卖一个新盘大概赚多少？
新加坡大型住宅项目的开发利润率（利润 ÷ 总销售额）常见在 10%–20%。总成本里地价通常占一半以上，其次是建筑费；印花税、开发商 ABSD 中不可退的 5%、专业费、营销费和利息也会吃掉不少利润。
开发商的 ABSD 是怎么算的？
开发商买住宅地的 ABSD 是 40%（2021 年 12 月起），拿地时只付不可免的 5%，另外 35% 先免缴，条件是 5 年内建好并卖完所有单位。做不到就要补缴 35% 加利息，这也是开发商要在 5 年内清盘的原因。工业地没有 ABSD。
为什么开盘去化率这么重要？
买家签约就付 20%，之后按工程进度分期付款，开发商用这些钱还建筑贷款。开盘卖得越多，越早回笼资金、少付利息，也越早确定 5 年内能卖完、拿回 ABSD。
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本模型由持牌经纪 Lucy Wu（CEA R062904B）整理，用于说明开发商可行性分析的常用算法。案例地价、售价和去化来自公开报道；建筑成本、专业费、营销费、融资条件、可售面积比例等为假设，开发商实际成本未公开，结果仅供参考，不构成投资建议。