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新加坡店屋：市场解读 2026 + 大佬成交故事

大佬们买在哪？成交故事

• 马云太太：Duxton Road 三连间

  约 S$4,500–5,000 万（三间） · 2024 年 2 月报道

  整排三间、地段低调安静、刚翻新好，适合做家族私人会所；超高净值家庭更看重私密和稀缺，不太计较单价。

• JL 家族办公室：Club Street 两连间

  65 号 $1,570 万（2020）；64 号 $2,603.8 万（2021） · 2020 年 8 月、2021 年 11 月

  先在市场冷的时候低价买一间做总部，再加价买下隔壁转角间，把两间连成一体；总部自用 + 资产增值一起拿。

• Dalio 家族办公室：Club Street 44 & 46 号

  约 S$2,550 万（两间） · 2021 年

  国际家族办公室把亚洲据点放在新加坡，选 CBD 旁边有特色的保育店屋，既是办公室也是门面。

• 驳船码头：Circular Road 一整排 6 间

  S$8,000 万（6 间） · 2023 年 6 月报道

  一次买下一整排，等于拿下一段街面；楼下餐厅、楼上胶囊酒店都有租客，买入就有收入。

• Amoy Street：半年转手涨 16.65%

  $2,180 万 · 2023 年 4 月

  2023 年中国和香港资金涌入，CBD 核心的小面积保育店屋被抢，半年就能转手赚 16%。

• Liberty House：Club Street 整栋 $9,220 万

  $9,220 万 · 2023 年 4 月

  同在店屋街区，买整栋商业楼单价比单间保育店屋低很多，面积大、用途更灵活。

• 为什么专找带夜总会牌照的店屋

  Stanley Street 一间 $2,900 万；Bugis Point 指导价 $9,200 万 · 2023 年 4 月报道

  住宅区不能办商业性质的派对，带娱乐牌照的商业店屋就成了富豪的私人会所。

• 荷兰村 Lorong Liput 三连间 $7,000 万

  $7,000 万（三间） · 2026 年 7 月

  本地老家族在低迷期买进核心社区的整排永久地契店屋，全部出租、租客稳定，是长线收租和传承资产。

市场解读

① 三种分区，决定谁能买、交多少税

分区	外国人能买吗	ABSD	适合谁
纯商业	可以，不用审批	不收	外国买家、家族办公室
商住混合	要 SLA 审批（2023 年 7 月起）	住宅部分要收	新加坡公民、PR
纯住宅	要 LDAU 审批（视同有地住宅）	全额收	新加坡公民、PR 自住

外国客户第一件事：先查 URA 总体规划的分区，只看纯商业店屋。

② 为什么高净值买家盯着店屋

• 绕开 60% ABSD：外国人买住宅要交 60% 额外买方印花税，纯商业店屋不收。2023 年税率翻倍后，资金明显转向店屋。
• 供应锁死：约 6,500 间保育店屋，业主惜售，成交冷清时卖家也普遍不降价。
• 永久产权为主：2026 年第三季度 81% 的成交是永久或 999 年地契，买家看重传承和保值。
• 避险：政局稳定、新元强势、税制有竞争力，超高净值人士把新加坡当财富避风港。

③ 成交走势：2025 年十年低位，2026 年见底回升

时间	成交额（新元）	宗数	说明
2021 年	约 20 亿	—	高峰
2025 年全年	约 6.23 亿	88	2014 年以来最低
2026 年第一季度	0.90 亿	14	成交量近三十年低位
2026 年第二季度	1.94 亿	16	含荷兰村三连间 $7,000 万
2026 年第三季度	1.58 亿	21	成交量连续第二季上升

三季度总额比二季度低，是因为二季度有大宗交易拉高基数；成交宗数回升才是回暖信号。2026 年三季度最大的两宗是 South Bridge Road（$1,680 万）和 Circular Road（$1,620 万）。

④ 谁在买、买什么价位

• 2026 年三季度 七成以上成交价在 $500 万以上。
• 过去十年 三分之二的成交落在 $500–1,000 万这个主力价格带。

⑤ 租金：企稳，餐饮业是最大变量

• 2026 年三季度约 800 份租约，环比 +4.2%；全岛月租中位数约 $6.47 psf，环比持平。
• 第 2 区（丹戎巴葛 / 牛车水）约 $7.35 psf，环比 +8.9%，连续两季领涨。
• 风险：2025 年前 10 个月超过 2,400 家餐饮店关闭；2026 年中东冲突推高燃料成本，餐饮租户压力大。

⑥ 热门区域

邮区	片区	特点
D1 / D2	驳船码头、直落亚逸、牛车水、丹戎巴葛	CBD 核心，单价最高，2 区租金领涨
D7	甘榜格南、武吉士	历史保护区，要完全保育
D8	小印度、惹兰勿刹	2025 年贡献超过 25% 成交额，入门价相对低
D15	加东、如切	永久地契多，本地家族买家活跃

2026 年三季度成交仍集中在第 8 区和第 15 区，上半年这两个区合计占一半以上。

⑦ 买前一定要算清楚的五件事

1. 分区和资格：先查 URA 总体规划，外国买家只看纯商业店屋。
2. 9% GST：卖方注册了 GST 要另付，而且不能贷款，要准备现金。
3. 贷款成数：没有 MAS 硬性上限，银行看借款人一般约 55%–80%；不能用公积金。
4. 保育规定：外立面不能改，翻新要按 URA 保育指引报批。
5. 租户和收益：核对租约年限、租户行业和用途批文；商业租金年收入超过 $100 万要注册 GST。

⑧ 展望：成交偏淡，好资产价格有支撑

支撑	压制
超高净值人士持续流入	买卖双方价格预期有落差
低利率、新元强势	餐饮租户经营困难
供应锁死，业主惜售	地缘政治和关税不确定
2026 年上半年 GDP 同比增长 6.1%	总价门槛高

ERA（2026 年 8 月）预测 2026 年全年约 70 宗、5.5–6.5 亿新元；Huttons（2026 年 10 月）预计年内维持稳健成交。

数据来源：Huttons Asia、PropNex、ERA、EdgeProp、Knight Frank、EdgeProp Buddy、Redbrick、Stacked Homes、OCBC（成交额为已登记 caveat 口径；Knight Frank 含未登记交易估算 2025 年约 8.8 亿）。成交故事来自公开新闻报道，未经当事人确认。具体税务和融资请咨询律师和银行。资料更新：2026 年 10 月。