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SINGAPORE BY NEIGHBOURHOOD

新加坡地图：各区收入、组屋、公寓和价格洼地

全岛私人公寓每平方尺约 $1,834，是组屋（约 $602）的 3 倍；EC 约 $1,464，夹在中间。点地图上的区看 1–5 房价格、组屋数量和洼地原因；切到「价格洼地」看哪里相对便宜。

组屋和公寓的差价说明什么？

一句话：差价越大，组屋屋主越难升级到本区公寓，本区公寓更靠外来买家撑；差价越小，升级门槛越低，换房需求更容易落地。

怎么看这个倍数

• 全岛约 3 倍：公寓每平方尺 $1,834，组屋 $602。
• 倍数高（3.2 倍以上）：宏茂桥、马林百列、芽笼、裕廊西。组屋相对便宜（常常因为楼龄老），本区组屋屋主卖了组屋也不够换本区公寓；公寓的买家更多来自区外或投资者。
• 倍数低（2.4 倍以下）：分两种。兀兰、蔡厝港、裕廊东、义顺是公寓相对便宜，升级门槛低；女皇镇、梧槽是组屋本身很贵（市中心边缘的新组屋），公寓反而显得不贵。
• EC 在中间：EC 每平方尺约 $1,464，大约是组屋的 2.4 倍、公寓的 8 成，是满 MOP 组屋屋主最常见的下一步。
• 和 MOP 一起看：淡滨尼、榜鹅、盛港 2026–2028 年各有 7,000–8,400 套组屋满 MOP，这些屋主会去买 EC 和附近公寓，对这些区和周边的价格有支撑。

价格洼地和值得留意的区

规则是透明的：同一区域里价格明显偏低才标「洼地」，原因写在每一条里。这是数据观察，不是投资建议，具体还要看项目的位置、楼龄、地契和户型。

各区排行

D1–D28 邮区公寓价格

数据来源和计算方法

• 家庭收入：统计局 2020 年人口普查「各规划区住户月工作收入」（data.gov.sg），只算有人工作的住户，按收入分组插值算中位数。统计局 2025 年住户调查只公布全国数字（家庭市场收入中位数 $12,446），没有按区公布。
• 组屋价格：HDB 转售成交（data.gov.sg），最近 12 个月（）。中心区（Central Area）的成交同时显示在市中心、梧槽、欧南。剩余地契取成交单位的中位数。
• 组屋数量和 MOP：HDB 楼宇资料（data.gov.sg，2026-10 更新），按 HDB 市镇统计住宅单位；「快满 MOP」= 2021–2023 年落成、2026–2028 年满 5 年最低居住期的单位。
• 私人公寓和 EC：URA 私宅成交（URA 数据接口），最近 12 个月（2025-11 至 2026-10），新盘和二手都算，不含有地住宅；EC 单独统计。URA 没有「几卧」，按面积分档：1 房 < 650、2 房 650–949、3 房 950–1,349、4 房 1,350–1,899、5 房 ≥ 1,900 平方尺；每档少于 5 宗不显示。按项目坐标对应到规划区；邮区用 URA 记录里的邮区，圆点位置是该邮区成交项目的中间位置。
• 洼地规则：公寓洼地 = 本区公寓每平方尺比同区域（中 / 东 / 西 / 北 / 东北）中位数低 8% 以上，且一年至少 50 宗成交（不含圣淘沙）；组屋洼地 = 四房组屋中位价比同区域低 7% 以上；差价大 / 小 = 公寓 ÷ 组屋每平方尺 ≥ 3.2 倍 / ≤ 2.4 倍；换房需求 = 2026–2028 年满 MOP 组屋 ≥ 5,000 套。
• 地图边界：URA 2019 总体规划规划区。灰色是工业区、机场、自然保护区等住户很少的地方。