新加坡的食品工厂和中央厨房不能随便开：做食品加工、分装或冷藏要拿食品局（SFA）执照，而且只能设在指定可做食品的楼宇和地段。 这些地方集中在北部的兀兰、三巴旺（Senoko）、万礼（Mandai），东部的 Bedok North、Kaki Bukit，中部的 Tai Seng、Kim Chuan、Defu Lane，以及西部的 Pandan Loop 和大士。海底捞、Koufu、老曾记、Kimly 的中央厨房都在兀兰。
💡 Lucy 提示：食品工厂的供应是「被规划锁住的」：只有名单上的楼和地段能做食品，加上排烟、防水、冷房这些专门设施，可以用的单位不多。连锁餐饮越开越多，尤其是近两年的中国品牌，后面的中央厨房需求也跟着增加。想看海底捞为什么需要中央厨房，读〔海底捞怎么赚钱？冷链 + 中央厨房〕。
大型餐饮公司的中央厨房在哪里
| 公司 | 中央厨房 / 食品工厂 | 区域 | 做什么 |
|---|---|---|---|
| 海底捞（特海国际） | 兀兰的工业综合体 | 北部 · 兀兰 | 蔬菜清洗、肉类加工、熬汤底；新加坡和马来西亚各一个中央厨房 |
| Koufu 口福 | 1 Woodlands Height（Woodlands Avenue 12），7 层综合大楼约 2 万平方米，投资约 5,500 万新币，2022 年启用；之前用 18 和 20 Woodlands Terrace | 北部 · 兀兰 | 点心、烘焙、面团，配送全岛门店；楼里还有总部、培训学院和员工宿舍 |
| 老曾记 Old Chang Kee | 2 Woodlands Terrace（总部兼生产） | 北部 · 兀兰 | 咖喱角等小吃，两个中央厨房都有清真认证 |
| Kimly 金味 | Kimly Food Manufacturing，13 Woodlands Link | 北部 · 兀兰 | 预制食品加工（Kimly 经营咖啡店和煮炒摊） |
| BreadTalk 面包物语 | BreadTalk IHQ，30 Tai Seng Street（Paya Lebar iPark），造价约 6,408 万新币 | 中部 · Tai Seng | 集团总部和面包、餐饮的中央生产 |
| Jumbo 珍宝海鲜 | Kaki Bukit 总部内的中央厨房，约 8,000 平方尺，2008 年设立 | 东部 · Kaki Bukit | 统一酱料和菜品质量、研发新菜 |
| Tee Yih Jia 第一家 | Tee Yih Jia Food Building，5 Burn Road | 中部 · MacPherson 一带 | 冷冻食品（春卷皮等） |
可以看出，兀兰的 Woodlands Terrace、Woodlands Link、Woodlands Avenue 12 一带几乎就是新加坡的「中央厨房一条街」，这几条路都是 JTC 划了食品用途的路段。
食品局（SFA）名单上可以做食品的地方
据 SFA 2025 年 12 月更新的名单（节选）：
| 区域 | 多层食品工厂楼（例子） |
|---|---|
| 北部 | JTC Food Hub @ Senoko（15 Senoko Drive）、FoodAxis @ Senoko（1 Senoko Avenue）、Food Xchange @ Admiralty（8A Admiralty Street）、Mandai Foodlink（5 Mandai Link）、Foodfab @ Mandai、CT FoodNex（Mandai Estate）、Blk 15 Woodlands Loop |
| 东部 | JTC Bedok Food City（1550 Bedok North Ave 4）、Gourmet East Kitchen、Shimei East Kitchen（Bedok North Street 5）、Enterprise One 和 Eunos Technolink（Kaki Bukit，限部分楼层）、Hersing Kitchen（Tampines） |
| 中部 / 南部 | KA Foodlink（Kampong Ampat）、Mactaggart Foodlink、Harper Point、Citrine Foodland、Apex Foodworks（Kim Chuan）、Building Union Food Industrial Center（Geylang） |
| 西部 | CT Foodchain（200 Pandan Loop）、Food Concept @ Pandan、Jurong Food Hub（Jalan Tepong）、Innovate 360（Chin Bee）、Westview Food Factory、Logos Food21、Food Ascent（大士） |
另外还有 Tai Seng Avenue、Aljunied Avenue、Defu Lane 10、Jalan Senang 的排屋式工厂。JTC 也在这些路段划了食品用途：兀兰 Terrace / Link / Avenue 12、Senoko、Mandai Link、Tai Seng Street、Pandan Loop、Chin Bee、Jalan Tepong、Fishery Port Road、大士 Avenue 7 / 12 等。
⚠️ 有些楼只限部分楼层做食品，有些只能做冷库，买或租之前要先确认具体单位能不能拿执照。
小品牌：用多租户食品工厂
没有能力自己建厂的餐饮品牌，通常租或买多租户食品工厂里的单位：
- JTC Food Hub @ Senoko：7 层坡道式大楼，模块单位约 1,100 平方米，可以合并；有共享的冷房和仓库，按次付费；还设有小批量生产的共享设施，适合新品牌试产。
- Food Xchange @ Admiralty：新加坡最大的多租户食品工厂之一，283 个分层产权单位，7 层坡道式、层高约 7 米，每个单位有排烟井、防水地面和独立装卸区，生料和成品分开进出。可以买，租客多是烘焙、豆制品、餐饮外烩和食品批发的中小企业。
- 私人分层食品工厂：Mandai、Pandan Loop、Senoko、大士等地的新楼，买家多是自用的中央厨房和食品批发商。
- 新项目：CapitaLand Development 在 Kolam Ayer 计划建一栋 9 层食品工厂，Fraxtor 集团在 2025 年 2 月参股 13.5%。
买或租食品工厂要看什么
- 能不能拿执照：单位要在 SFA 名单或 JTC 食品用途范围内，有些楼只限部分楼层。
- 专门设施：排烟井、隔油池、防水地面、冷房、电力负荷、货梯或坡道、生熟分流。改造费用很高，已经装好的单位更值钱。
- 地契和 JTC 条件：很多工业楼是 JTC 的 30 年或 60 年地契，对自用比例、出租和转让有条件，买之前要看清楚。
- 税费：工业地产不收额外买方印花税（ABSD），外国人可以买私人工业地产；买方印花税按非住宅税率，卖方是 GST 注册商家时还要付 9% GST。详见〔重工业 B2 在哪里〕和〔工业地产指南〕。
- 租客结构：名单上的楼里租客都是食品业，出租时找租客容易，但要接受食品业的进出货和气味。
哪些餐饮品牌适合中央厨房模式？
中央厨房适合菜单标准化、可以提前做半成品、能冷藏冷冻运输、门店多而且集中的品牌。新加坡面积小，全岛配送一两个小时就能到，门店租金和人工又贵，所以连锁品牌开到一定数量，几乎都会设中央厨房。
| 类型 | 为什么适合 | 新加坡例子 | 需要的物业 |
|---|---|---|---|
| 火锅 | 不用厨师，汤底、切配肉菜全部可以提前做 | 海底捞（兀兰） | 食品工厂 + 冷房 |
| 烘焙、面包 | 面团、馅料统一生产，门店只做烘烤 | BreadTalk、Toast Box（Tai Seng） | 食品工厂 |
| 小吃、点心 | 产品少、量大，可以冷冻配送 | 老曾记、Koufu 的点心和烘焙 | 食品工厂 + 冷冻库 |
| 美食阁、咖啡店 | 几十个档口共用酱料、面团和备料 | Koufu、Kimly | 大型综合食品厂 |
| 海鲜酒家 | 酱料和招牌菜要每家店一样 | Jumbo 珍宝海鲜 | 中型食品工厂 |
| 团餐、外烩 | 本身就是工厂式生产 | 各大外烩公司 | 食品工厂 |
| 云厨房、外卖品牌 | 多个品牌共用厨房，只做外卖 | Smart City Kitchens 等 | 食品工厂单位 |
| 茶饮、咖啡连锁 | 原料多由总部工厂生产，新加坡需要中央仓库和冷链配送 | 近两年来新加坡的中国茶饮、咖啡品牌 | 冷库 / 仓库 |
不太适合：依赖现炒「锅气」的煮炒、菜单常换的高端餐厅、只有一两家店的餐厅。一般来说，门店超过 5–10 家，中央厨房的租金和设备成本就能摊得开。
想算买食品工厂或冷库出租的回报，用〔食品工厂 / 冷库投资回报模型〕。
小结
- 在哪里：只能在 SFA / JTC 指定可做食品的地方，主要在兀兰、Senoko、Mandai、Bedok North、Kaki Bukit、Tai Seng、Pandan Loop、大士。
- 谁在用：海底捞、Koufu、老曾记、Kimly 在兀兰；BreadTalk 在 Tai Seng；Jumbo 在 Kaki Bukit。
- 小品牌：租或买 JTC Food Hub @ Senoko、Food Xchange @ Admiralty 和私人分层食品工厂。
- 投资逻辑：供应被规划锁住，连锁餐饮（尤其中国品牌）越开越多，中央厨房和冷库需求跟着增加。
想找食品工厂单位，或评估买来出租的回报，欢迎联系我 Lucy。
资料来源：SFA：可设持牌食品加工、分装、储存场所的区域（2025 年 12 月） · CNA Lifestyle：海底捞兀兰中央厨房 · 特海国际美国招股书（SEC F-1） · Koufu 新综合大楼启用 · Old Chang Kee（Wikipedia） · BreadTalk（Wikipedia） · Jumbo Seafood（Wikipedia） · JTC Food Hub @ Senoko · EdgeProp：Fraxtor 参股 Kolam Ayer 食品工厂 · Inside Retail：中国餐饮品牌来新加坡
⚠️ 用途、执照和地契条件以 SFA / JTC / URA 官方最新规定为准。